Der Kaufprozess: vom Verhandlungsresultat zum Eigentum

Beurkundung und Eigentum ist nicht das gleiche Ding.

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, sorgen Sie zunächst dafür, dass Sie die Finanzierung sichergestellt haben und bitten Sie Ihre Bank eine Finanzierungsbestätigung auszustellen.

Ein Vorvertrag ist nicht mehr als eine Kaufabsichtserklärung und ist nicht rechtlich vollstreckbar. Bei Nicht-Einhaltung fallen höchstens Notargebühren und möglicherweise eine Entschädigung für den Aufwand des Maklers an.
Erst bei der notariellen Beurkundung entsteht ein vollstreckbarer Vertrag. In dem notariellen Kaufvertrag wird u.a. folgendes geregelt: die Höhe der Kaufsumme und wann sie fällig wird, evtl. die Summe der mitverkauften beweglichen Dinge (hierfür fällt keine Grunderwerbssteuer an), wann die Schlüsselübergabe stattfinden soll usw.

Nach der Beurkundung werden Sie vermutlich noch einige Dinge für die Finanzierung erledigen müssen: z.B. die Bestellung der Grundschuld beim Notar und/oder den Darlehnsvertrag bei der Bank unterzeichnen.
Der Notar kümmert sich währenddessen um einige Formalitäten.
Zunächst veranlasst er in der Regel beim Grundbuchamt eine „Auflassungsvormerkung“. Diese garantiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung und bewirkt, dass der Verkäufer über das Grundstück nicht ohne weiteres verfügen kann.
Dem zuständigen Finanzamt wird er eine Veräußerungsanzeige zukommen lassen. Das Finanzamt fordert Sie anschließend zur Zahlung der Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen beispielsweise derzeit 5% vom Kaufpreis) auf. Nachdem Sie diese Zahlung veranlasst haben übersendet das Finanzamt dem Notar eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, ohne die eine Umschreibung des Eigentums nicht erfolgen darf.
Außerdem fordert der von der Gemeinde eine „Verzichtserklärung“, dass diese von dem Vorkaufsrecht kein Gebrauch machen wird.
Zudem kümmert er sich um die Löschung von evtl. im Grundbuch noch eingetragenen Grundschulden.
Sobald der Notar alle notwenigen Unterlagen vorliegen hat, stellt er Ihnen die „Fälligkeitsmitteilung“ aus. Mit dieser werden Sie angewiesen den Kaufpreis an den Verkäufer und/oder angegeben Empfänger, möglicherweise an Banken oder ähnliche zu zahlen.
Wenn die übrigen Bedingungen (vor allem: die Räumung) erfüllt sind, können Sie ruhigen Herzens die Kaufsumme überweisen, indem Sie Ihrer Bank die Fälligkeitsmitteilung samt Zahlungsanweisung übersenden. Sie oder Ihre Bank wird den Notar von der Bezahlung in Kenntnis setzen.
Nachdem der Verkäufer die Kaufsumme erhalten hat findet die Schlüsselübergabe statt.
Der Notar wird dafür sorgen, dass Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden; das kann aber noch einige Zeit dauern, dennoch können Sie beruhigt in Ihr Haus einziehen.